Тексты книг принадлежат их авторам и размещены для ознакомления Кол-во книг: 2249, статей - 0

Разделы

Теория государства и права
Аграрное право
Государственное право зарубежных стран
Семейное право
Судебные и правоохранительные органы
Криминальное право
История государства и права России
Административное право
Гражданское право
Конституционное право России
История государства и права зарубежных стран
История государства и права Украины
Банковское право
Правовое регулирование деятельности органов ГНС
Юридическая психология
Финансовое право
Юридическая деонтология
Трудовое право
Предпринимательское право
Конституционное право Украины
Разное
История учений о государстве и праве
Уголовное право
Транспортное право
Авторское право
Жилищное право
Международное право
Международное право
Наследственное право
Налоговое право
Экологическое право
Медицинское право
Информационное право
Судебное право
Страховое право
Торговое право
Хозяйственное право
Муниципальное право
Договорное право
Частное право
загрузка...



загрузка...

9.1. Приватизация жилья

Общие положения. Приватизация гражданами жилых помеще­ний в домах государственного и муниципального жилищных фондов является важнейшим основанием возникновения права собственно­сти на жилье и одним из инструментов освобождения государства от

бремени содержания жилищного фонда. Предшественницей прива­тизации в историческом плане была продажа гражданам в личную собственность государственного и общественного жилья, дозволен­ная Постановлением Совета Министров СССР от 02.12.88 «О про­даже гражданам в личную собственность квартир в домах государ­ственного и общественного жилищного фонда»'. Выход данного Постановления дал гражданам возможность приобретать в собствен­ность не только индивидуальные жилые дома, но и квартиры в до­мах, принадлежащих местным Советам народных депутатов, ведом­ствам, общественным организациям. В Постановлении содержалась рекомендация, касающаяся содействия продаже всех квартир в доме либо блок-секций и созданию товариществ индивидуальных владель­цев квартир для целей эффективной эксплуатации домов на основе их коллективного управления.

В апреле 1989 г. Постановлением Совета Министров РСФСР и ВЦСПС было утверждено Положение о продаже гражданам квар­тир в личную собственность и оплате расходов на их содержание и ремонт^ Этим Положением, в частности, устанавливалось, что в личную собственность граждан могут быть проданы занимаемые ими квартиры в домах государственного и общественного жилищного фонда, а также незаселенные квартиры в домах, подлежащих рекон­струкции или капитальному ремонту, все квартиры в которых пред­назначены для продажи.

Схема возмездной передачи жилья гражданам как единственный вариант передачи государственного жилья в их собственность была предусмотрена затем в Указе Президента СССР от 19.05.90 «О но­вых подходах к решению жилищной проблемы в стране и мерах по их практической реализации»^.

Идея возмездной передачи жилья в собственность граждан меж­ду тем не получила реального воплощения, и в Законе РФ от 04.07.91 «О приватизации жилищного фонда в РСФСР>/ была предложена смешанная формула перехода жилых помещений от государства к гражданам. Эта формула нашла выражение в юридически оформлен­ном понятии приватизации жилья, закрепленном в ст. 1 названного Закона в следующей трактовке: приватизация жилья — это бесплат-

' Постановление Пленума Верховного Суда СССР от 11.10.91 №11 «О практике применения судами законодательства при рассмотрении дел по спорам между гражда­нами и жилищностроительными кооперативами» // Судебная практика по жилищным спорам. Сб. постановлений, решений и определений федеральных судов. С. 28—-35.

' СП СССР. 1989. № 1. Ст. 4. ^ СП РСФСР. 1989.№ 13. Ст. 72. ^ ВСНД и ВС СССР. 1990, № 22, Ст. 409. * ВСНД и ВС РСФСР. 1991. №28. Ст. 959.

 

ная передача или продажа в собственность граждан на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и му­ниципальном жилищном фонде. В ст. 12 первой редакции названного Закона предусматривался порядок определения размера бесплатно пе­редаваемых в собственность граждан жилых помещений и минималь­ный их размер, который должен быть не менее 18 кв. м общей площа­ди на одного человека и дополнительно 9 кв. м на семью с учетом потребительских качеств жилья. Однако и данная мера не принесла ожидаемого результата. По данным, приводимым С.М. Корнеевым и П.В. Крашенинниковым, «за все время действия Закона было прива­тизировано немногим более трех процентов площади жилья от той площади, которая могла быть приватизирована»'.

Как и следовало ожидать, вскоре ситуация в сфере приватизации жилья изменилась, и данное явление приобрело массовый характер. Этому способствовал Закон РФ от 23.12.92 №4199-1 «О внесении изменений и дополнений в Закон РСФСР "О приватизации жилищ­ного фонда в РСФСР"»^ исключивший элемент возмездности пере­дачи государственного и муниципального жилья в собственность граждан. Результаты не замедлили сказаться. Только в 1993 г. (пик процесса приватизации жилья в России) было приватизировано 5,8 млн квартир, или 15"/о от общего количества квартир, подлежащих приватизации^

Сегодня легальное понятие приватизации жилья, сформулиро­ванное в Законе РФ «О приватизации жилищного фонда в Российс­кой Федерации» (в ред. от 01.05.99), выглядит следующим образом: приватизация жилья — это бесплатная передача в собственность граждан на добровольной основе занимаемых ими жилых помеще­ний в государственном и муниципальном жилищном фонде, а для граждан, забронировавших занимаемые жилые помещения, — по месту бронирования жилых помещений.

Из приведенного определения и смысла Закона многие специали­сты в сфере жилищного права выводят принципы осуществления при­ватизации жилья. Среди этих принципов чаще всего называются доб­ровольный характер приватизации, безвозмездность, одноразовость

ее осуществления'. Другие авторы расширяют перечень принципов, включая в него такие, например, положения, как право владельцев приватизированных жилых домов и квартир владеть, пользоваться и распоряжаться ими по своему усмотрению, продавать, завещать, сда­вать в аренду, совершать иные сделки, не противоречащие закону^ что, на наш взгляд, вряд ли уместно, поскольку речь идет о принци­пах осуществления (выделено нами. — О. Г.) приватизации. Вместе с тем следует подчеркнуть, что сам Закон «О приватизации жилищ­ного фонда в Российской Федерации», как это заявлено в его преам­буле, посвящен установлению основных принципов осуществления приватизации, что дает повод к весьма произвольному толкованию этих принципов.

Добровольность, безвозмездность и одноразовость — это сугу­бо частные параметры осуществления приватизации, выделенные, правда, в специальный раздел, состоящий из четырех статей, но не имеющие качеств базовых начал, положенных в основу процесса. Такие начала, по нашему мнению, следует выводить не из проце­дурных особенностей и отдельных имеющих достаточно короткий срок жизни норм названного Закона, а из политико-экономической ситуации, продиктовавшей законодателю ключевые идеи, отражаю­щие потребности общества, которые и определили сущность про­цесса приватизации. Идей таких было две. Первая базировалась на представлении о том, что частная форма собственности всегда эф­фективнее государственной. Этот политический постулат и следует рассматривать в качестве основного положения, лежащего у исто­ков процесса осуществления приватизации жилищного фонда.

Вторая идея носила экономико-прагматический характер и явля­лась производной от тезиса «частное действеннее общественного». Реализация этой идеи требовала избавления от неэффективного соб­ственника путем трансформации отношений собственности и карди­нального изменения структуры жилищного фонда по формам соб­ственности. Таким образом, вторым началом осуществления прива­тизации следует назвать принцип системного изменения структуры жилищного фонда по формам собственности.

' Корнеед С.М., Кришенинчиков П.В. Приватизацияжилищногофонда. Законода­тельство и практика. М., 1996. С. 6. ^ ВСНД и ВС РСФСР. 1993. №2. Ст. 67. ' Россия'98: Стат. справочник. М., 1998. С. 18—20.

' Корнеев С.М., Крашеничников /Т.Д. Приватизация жилищного фонда. Законода-тельство и практика. С. 29—34; Седугин П. И. Жилищное право. С. 204-,Жуйков В. Возникновение права собственности граждан на квартиры // Российская юстиция. 1993. № 15. С. 12—14.

^ Гришаев С.П. Ваше право собственности на жилой дом и квартиру. М., 1995. С. 1.

 

Участники приватизации жилищного фонда. Субъектами отно­шений, складывающихся по поводу приватизации жилья, выступают собственники жилищного фонда или уполномоченные ими органы, а также организации, за которыми жилищный фонд закреплен на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления, с одной сто­роны, и граждане, занимающие жилые помещения в домах государ­ственного и муниципального жилищного фонда, включая ведомствен­ный фонд по договору найма или аренды, — с другой.

Круг собственников жилищного фонда, обязанных по смыслу За­кона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федера­ции» передавать принадлежащее им жилье в собственность граждан, ограничен Российской Федерацией, субъектами Российской Федера­ции и муниципальными образованиями. Общественным объедине­ниям рекомендовано осуществлять передачу и продажу' находяще­гося в их собственности жилья в собственность граждан на условиях, предусмотренных для государственного и муниципального жилищ­ного фонда.

На уровне субъектов РФ, как правило, принимаются норматив­ные акты, конкретизирующие функции тех либо иных органов госу­дарственной власти или государственных организаций по передаче жилых помещений в собственность граждан. Так, в г. Санкт-Петер­бурге действует распоряжение мэра от 25.05.94 № 539-р, которым ут­верждено Положение о приватизации жилищного фонда в г. Санкт-Петербурге^. В соответствии с п. 10—13 названного Положения пере­дача жилых помещений в собственность граждан осуществляется:

— администрацией Санкт-Петербурга в лице Комитета по жилищ­ной политике и территориальных управлений административных рай­онов Санкт-Петербурга;

— предприятиями, за которыми закреплен жилищный фонд на праве хозяйственного ведения;

— учреждениями, в оперативное управление которых передан жилищный фонд.

' Рекомендация общественным объединениям продавать принадлежащий им жилищный фонд в настоящее время утратила смысл. Что касается собственно приватизации, т.е. бесплатной передачи жилья, то это может быть лишь акт доброй воли общественного объединения, выступающего ныне в качестве час­тного собственника. Но данное действие не подпадает под признаки приватиза­ции, поэтому любой акт передачи жилья (возмездная или безвозмездная) обще­ственных объединений может не копировать схему приватизации государствен­ного и муниципального жилищного фонда. ^ Ваше право. Жилье-99. С. 48—54.

Передача жилья в собственность граждан оформляется догово­ром передачи, заключаемым территориальным управлением адми­нистративного района Санкт-Петербурга, предприятием, учреждени­ем с гражданином, приобретающим жилое помещение в собствен­ность. Предприятия и учреждения вправе передавать Администрации Санкт-Петербурга в лице Комитета по жилищной политике и террито­риальных управлений административных районов свои полномочия по оформлению и заключению договоров на передачу жилья в соб­ственность граждан.

Оформление документов на приватизацию жилищного фонда в Санкт-Петербурге осуществляется Центральным городским агентством по приватизации жилищного фонда и районными агентствами, кото­рые выполняют весь объем работ по оказанию услуг, связанных с офор­млением документов на передачу в собственность граждан занимае­мых ими жилых помещений. Граждане как участники приватизации могут быть дифференцированы в зависимости от оснований, по кото­рым они занимают жилье, дозволенное к передаче в их собственность. Это, во-первых, граждане, занимающие жилые помещения по догово­ру социального найма, и члены их семей. Во-вторых, это граждане, занимающие жилые помещения по договору аренды или договору найма, и постоянно проживающие с ними граждане.

Включение второй из названных категорий граждан в число субъектов, имеющих право на приватизацию жилья на общих осно­ваниях, обоснованно подвергается критике, иногда даже чрезмерной. Так, С.М. Корнеев и П.В. Крашенинников считают необходимым вы­вести нанимателей и постоянно проживающих с ними граждан, про­живающих в жилых помещениях по договору аренды (коммерческо­го найма), из сферы действия Закона РФ «О приватизации жилищно­го фонда в Российской Федерации». Предоставление этим лицам права бесплатной приватизации, по мнению авторов, не укладывается в иде­ологию приватизации как «возвращения долгов», а также «сдержива­ет органы местного самоуправления в их стремлении передать часть своего жилья в коммерческий наем в расчете на дополнительные ис­точники к обслуживанию и эксплуатации жилищного фонда»'.

Представляется, что действующий Закон о приватизации жилищ­ного фонда требует известной корректировки в отношении арендато-

' Корнеев С. М., Крашенинников П. В. Приватизация жилищного фонда. Законода­тельство и практика. С. 11.

 

ров жилья и лиц, занимающих жилые помещения по найму. Однако полное лишение этой категории пользователей государственным жи­льем права на приватизацию было бы слишком радикальным шагом. Идея приватизации жилья, как отмечалось выше, далека от так называ­емого возвращения долгов, ибо по сути своей есть механизм перено­са бремени содержания имущества от одного собственника к друго­му. Поэтому лишение нанимателей и арендаторов государственного (муниципального) жилья прав на приватизацию занимаемых ими жи­лых помещений ввиду отсутствия перед ними долга государства выг­лядит не очень убедительно. Граждане чаще всего вынуждены арен­довать (нанимать) жилье у государства, и в данном случае, предоста­вив право на приватизацию арендуемого жилья, государство тем самым эквивалентно восполнит свой долг по обеспечению гражда­нина доступным жильем. Другой вопрос касается размера бесплатно передаваемого в собственность нанимателя или арендатора жилого помещения. Этот размер, безусловно, должен быть нормирован.

Участниками приватизации жилищного фонда имеют право вы­ступать не только лица, имеющие статус нанимателя, но и совмес­тно проживающие с ними члены семей (постоянно проживающие с нанимателем граждане). Интересы данной группы лиц учтены в ст. 2 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» в форме требуемого от них согласия на приватизацию, дача которого влечет после совершения необходимых действий пе­реход жилого помещения в общую собственность (совместную или долевую) либо в собственность одного из совместно проживающих лиц, в том числе несовершеннолетних. О последних следует сказать особо. Еще в 1993 г. Пленум Верховного Суда РФ дал следующее разъяснение: поскольку несовершеннолетние лица, проживающие совместно с нанимателем и являющимися членами его семьи либо бывшими членами семьи, согласно ст. 53 ЖК имеют равные права, вытекающие из договора найма, они в случае бесплатной привати­зации занимаемого помещения наравне с совершеннолетними пользователями вправе стать участниками общей собственности на это помещение'.

' Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 24.08.93 № 8 «О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации «О приватизации жи­лищного фонда в РоссийскойФедерации»» // Бюллетень Верховного Суда РФ. 1993. №11. С. 2.

Впоследствии в ст. 7 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» была включена норма, определяющая, что в договор передачи жилого помещения в собственность включаются несовершеннолетние, имеющие право пользования данным жилым помещением и проживающие совместно с лицами, которым это жи­лое помещение передается в общую с несовершеннолетними соб­ственность, или несовершеннолетние, проживающие отдельно от ука­занных лиц, но не утратившие право пользования данным жилым помещением.

Жилые помещения, в которых проживают исключительно не­совершеннолетние в возрасте от 14до 18 лет, передаются им в соб­ственность по их заявлению с согласия родителей (усыновителей), попечителей и органов опеки и попечительства. Жилые помещения, в которых проживают исключительно несовершеннолетние в возра­сте до 14 лет, передаются им в собственность по заявлению родите­лей (усыновителей), опекунов с предварительного разрешения орга­нов опеки и попечительства либо по инициативе указанных органов.

Несовершеннолетние, ставшие собственниками занимаемого жилого помещения в порядке его приватизации, сохраняют право на однократную бесплатную приватизацию жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда после дости­жения ими совершеннолетия.

Объекты приватизации. Как следует из определения привати­зации жилья, объектами, передаваемыми в собственность граждан, являются жилые помещения в домах государственного и муниципаль­ного жилищного фонда, занимаемые ими по договору найма или арен­ды либо забронированные ими в установленном порядке. Напомним, что к жилым помещениям относятся: жилые дома, квартиры в мно­гоквартирных жилых домах, а также жилые комнаты в домах либо квартирах, которые отвечают установленным требованиям и пред­назначены для проживания граждан. Однако не всякое жилое поме­щение может выступать в качестве объекта приватизации. Законом установлены определенные изъятия из перечня жилых помещений, которые могут быть переданы в собственность граждан. Согласно ст. 4 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» не подлежат приватизации жилые помещения, находя­щиеся в аварийном состоянии, в общежитиях, коммунальных квар­тирах, в домах закрытых военных городков, а также служебные жи­лые помещения, за исключением жилищного фонда совхозов и дру­гих сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненных. Кроме

 

того, не подлежат приватизации жилые помещения в специализиро­ванных домах (ч. 3 ст. 12 Закона РФ от 24.12.92 № 4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики).

В ограниченных пределах допускается и приватизация служеб­ных жилых помещений, а также жилых помещений в специализиро­ванных домах. Решение об их приватизации вправе принимать соб­ственники жилищного фонда или уполномоченные ими органы, а также предприятия, за которыми закреплен жилищный фонд на пра­ве хозяйственного ведения, и учреждения, в оперативное управление которых передан жилищный фонд. В числе специализированных домов согласно ч. 2 ст. 4 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» дозволены к ограниченной прива­тизации дома жилищного фонда стационарных учреждений социаль­ной защиты населения в сельской местности.

Поскольку решение вопроса о приватизации служебных жилых помещений отнесено к полномочиям собственников жилищного фон­да или уполномоченных ими органов, последние могут вводить ог­раничения на передачу жилья, занимаемого на основании служеб­ных ордеров. Так, в соответствии с п. 9 Положения о приватизации жилищного фонда в Санкт-Петербурге, введенного в действие рас­поряжением мэра Санкт-Петербурга от 25.05.94 № 539—р (с изме­нениями от 18.01.99), приватизация служебных жилых помещений, в том числе отдельных квартир, а также коммунальных квартир, в которых имеются комнаты, заселенные по служебным ордерам, осу­ществляется в случае, если лица проработали на предприятии, в уч­реждении, организации, предоставивших им служебное жилое по­мещение, не менее 10 лет'. Аналогичное правило в отношении слу­жебных жилых помещений действует и в Москве^.

Жилые помещения в коммунальных квартирах, хотя и названы в числе объектов, запрещенных к приватизации в соответствии со ст. 4 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Феде­рации», могут быть приватизированы, поскольку Конституционный Суд РФ в своем Постановлении от 03.11.98 № 25-П признал ст. 4 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Феде­рации» в части, ограничивающей приватизацию жилых помещений

' Ваше право. Жилье-99. С. 51.

^Жилищнаяреформавг.Москве.Сб.нормативныхдокументов.Вып. 1.4.1.М., 1994. С. 114.

в коммунальных квартирах государственного и муниципального жи­лищного фонда социального использования, не соответствующей Кон­ституции РФ, в частности, ч. 1 и 2 ст. 19, ч. 1 и 2 ст. 46 и ч. Зет. 55.

До вступления в силу указанного Постановления Конституцион­ного Суда РФ приватизация коммунальных квартир осуществлялась в соответствии с решениями собственников жилищного фонда или уполномоченных ими органов, а также субъектов права хозяйствен­ного ведения либо оперативного управления по аналогии с привати­зацией служебных жилых помещений. Вместе с тем для нанимате­лей жилых помещений в коммунальных квартирах имелась возмож­ность приобрести с согласия других нанимателей этой квартиры иные жилые помещения и передать их последним в собственность, а ос­вободившиеся в квартире жилые помещения занять без дополни­тельной платы и приватизировать на общих основаниях. В результа­те этой операции бывший наниматель комнаты в коммунальной квар­тире становится собственником всей квартиры, выкупив, по существу, ту ее часть, которая была в найме у других лиц.

На региональном уровне вводились и иные схемы приватизации коммунальных квартир. Например, в Санкт-Петербурге действова­ли и продолжают действовать правила, в соответствии с которыми объектом приватизации может быть коммунальная квартира в це­лом при согласии всех проживающих в квартире нанимателей и чле­нов их семей. При этом коммунальная квартира передается гражда­нам только в общую долевую собственность, а количество долей жилой площади в приватизированной квартире должно соответство­вать количеству граждан, проживающих в данной квартире и изъя­вивших желание участвовать в приватизации занимаемого ими жи­лого помещения'. В Москве, начиная с апреля 1993 г., допускалась как приватизация коммунальных квартир в целом, так и приватиза­ция каждым из нанимателей занимаемой ими комнаты (комнат). При этом согласия нанимателей других комнат не требовалось^

После вступления в силу Постановления Конституционного Суда РФ от 03.11.98 у граждан — нанимателей жилых помещений в ком-

' О жилье. Сб. нормативных актов / Сост. Е.Ю. Валявина. СПб., 1996. С. 159; Ваше право. Жилье-99. С. 50. Несложно заметить, что разработчики Положения о приватизации жилищного фонда в Санкт-Петербурге, оперируя термином «доля жи­лой площади», подменяют тем самым понятие «доля в праве долевой собственности» (ст. 245 ГК) на понятие «доля в имуществе», что вряд ли будет правильным. ^Российская газета. 1993.16апр.

 

мунальных квартирах появилась реальная и, что самое главное, санк­ционированная государством возможность стать собственниками за­нимаемого ими жилья. Между тем проблема правового режима жи­лых помещений, передаваемых в собственность граждан в случае приватизации коммунальных квартир, не нашла еще должного разре­шения.

Лучшие книги

Введение в право - П. Сандевуар.
Господарське право України - В.С. Щербина.
Основи римського приватного права - Є.М. Орач, Б.Й. Тишик.
Жилищное право - О.А. Городов.
Государственное и региональное управление - Э.А. Уткин, А.Ф. Денисов.
Адвокат как субъект доказывания в гражданском и арбитражном процессе - А.А. Власов.
Защита в советском семейном праве - З.В. Ромовекая.
Использование специальных знаний при установлении фактических обстоятельств уголовного дела - В.Д. Арсеньев, В.Г. Заблоц
Идентификация при расследовании преступлений - В.Я. Колдин.
Правоохранительные органы. Конспекты лекций - Р.А. Беленков.
Государство и местное самоуправление в России. Теоретико-правовые основы взаимодействия - Е.М. Ковешников.
Организация управления оперативно-розыскной деятельностью - В.П. Хомколов.




 
polkaknig@narod.ru ICQ 474-849-132 © 2005-2009 Материалы этого сайта могут быть использованы только со ссылкой на данный сайт.